Оспаривание действий органов власти города Москвы по изменению границ земельных участков и уменьшению их площади.
Установление и изменение границ земельного участка является принципиальным моментом для всех собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев и арендаторов.
Процедура установления границ земельного участка и их изменения, подробно регламентирована действующим законодательством. Вместе с тем, в городе Москве достаточно распространенной является ситуация, когда органы власти, наделенные властными полномочиями в сфере земельных правоотношений (Департамент земельных ресурсов, Префектуры) осуществляют действия по изменению площади земельных участков, предоставленных ранее на праве постоянного бессрочного пользования (праве аренды) юридическим лицам.
Наиболее часто подобная ситуация наблюдалась и наблюдается в двух случаях.
Первый – переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды либо в собственность. Уполномоченные органы максимально «урезали» размер изначально предоставленного в постоянное бессрочное пользование участка, участок небольшой площади, сформированный под «пятном» застройки передавали в аренду (на праве собственности), а оставшуюся землю либо попросту изымали (например, передавая другим землепользователям), либо предоставляли на праве аренды под иное назначение (например, для благоустройства, для озеленения, для стоянки автотранспорта и т.п.).
Второй – предоставление земельного участка в аренду на новый срок после окончания срока действия ранее заключенного договора.
Описанные выше действия органов власти г. Москвы являются незаконными и – что принципиально – существенным образом ущемляют экономические интересы юридических лиц.
Во-первых, совершенно очевидно, что обладание земельным участком большей площади всегда предоставляет больше экономических возможностей для его использования в экономической деятельности.
Во-вторых, земельные участки, которые предоставлены под здания, строения, сооружения (т.е. те участки, которые в результате манипуляций с границами делают минимальными по размерам), могут использоваться для самых различных целей (с учетом градостроительных регламентов), в том числе для целей строительства.
Участки, предоставляемые для озеленения и прочих подобных целей, могут быть использованы исключительно для этих целей. Иное их использование (в том числе для строительства) не допускается. Соответственно, неправомерное урезание границ земельного участка заведомо лишает его правообладателя права на использование для своих экономических целей (например, строительства) участка большей площади.
В-третьих, земельный участок, сформированный под находящимися на них зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими на праве собственности владельцу участка, может быть приобретен собственником названных объектов недвижимости в собственность либо в аренду. При этом, такое право согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) является исключительным. Участок меньшей площади – меньше возможности для его застройки, меньше его экономическая и инвестиционная привлекательность.
В-четвертых, если владелец участка заинтересован в его использовании именно на праве аренды, он должен иметь в виду, что участок, сформированный под капитальными объектами, принадлежащими ему на праве собственности, должен быть предоставлен ему в аренду сроком от 25 до 49 лет. Участок под озеленение и прочие аналогичные цели предоставляется максимум на 5 лет. При этом, переоформление такого договора на новый срок является отнюдь не обязанностью, а правом г. Москвы.
Совершенно очевидно, что неправомерно изменяя границы земельного участка, «урезая» их под фундамент находящихся на нем объектов недвижимости, г. Москва существенно нарушает экономические интересы владельцев данных земельных участков.
Несмотря на то, что «обрезание» границ земельных участков «под фундамент» без согласования с землепользователями для Москвы – явление частое и практически «привычное», данные действия уполномоченных органов власти г. Москвы являются незаконными, а нарушенные права землепользователя могут быть восстановлены в судебном порядке.
| 